Avertissement : Ce guide est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil juridique. Le droit de la construction en France est complexe et dépend des circonstances propres à chaque situation. Pour tout litige ou sinistre, consultez un avocat spécialisé en droit de la construction. L'auteur et dt-plans.com déclinent toute responsabilité pour les décisions prises sur la base de ce contenu. Le cadre légal évolue : vérifiez les dispositions en vigueur sur Légifrance avant d'agir.
Dernière mise à jour : juin 2026. Ce guide fait l'objet d'une révision annuelle.
Si vous construisez, rénovez ou achetez un bien récemment achevé en France, ces deux assurances vous concernent directement. La plupart des gens les confondent, les amalgament, ou les ignorent complètement jusqu'au jour où un plafond se fissure cinq ans après la réception. Ce guide couvre les deux : qui souscrit quoi, ce qui est réellement couvert, et la partie que personne ne met dans la brochure, à savoir ce qui se passe quand vous essayez de déclarer un sinistre.
En 30 secondes :
Les deux régimes ont été créés par la loi Spinetta du 4 janvier 1978, qui a profondément réformé la responsabilité en matière de construction en France. Le fondement juridique repose sur deux textes :
La notion clé de l'article 1792 est celle-ci : le constructeur est responsable de plein droit, c'est-à-dire par présomption, sans que le maître d'ouvrage ait à prouver une faute, pour tout dommage qui compromet la solidité de l'ouvrage ou le rend impropre à sa destination, pendant dix ans à compter de la réception.
C'est cette présomption qui fait fonctionner tout le système, et qui le rend inconfortable pour les assureurs.
C'est là que la confusion s'installe le plus souvent. Ce ne sont pas les mêmes assurances. Elles ne couvrent pas les mêmes personnes. Elles ne fonctionnent pas de la même façon.
La garantie décennale est souscrite par le professionnel : l'entrepreneur, l'architecte, le bureau d'études structure, le maître d'oeuvre, toute personne dont les travaux peuvent engager sa responsabilité décennale. Elle doit généralement être en place avant l'ouverture du chantier, en droit actuel. Pas après. Pas le jour même. Avant.
L'assurance dommages-ouvrage (DO) est souscrite par le maître d'ouvrage, c'est-à-dire le client, celui qui commande les travaux. Également avant l'ouverture du chantier. Elle couvre le même périmètre que la décennale, mais elle indemnise sans attendre qu'un tribunal établisse les responsabilités.
Une façon utile de les distinguer :
L'une ne remplace pas l'autre. Elles sont conçues pour fonctionner ensemble.
Note pratique : Même dans les cas où la DO n'est pas légalement obligatoire, comme pour un particulier qui construit pour son usage personnel, certains établissements de crédit l'exigent comme condition de financement. Renseignez-vous auprès de votre banque avant de décider de vous en passer.
Avant que la décennale n'entre en jeu, deux garanties de durée plus courte méritent d'être connues.
Garantie de parfait achèvement, 1 an. L'entrepreneur doit remédier à tout désordre signalé lors de la réception ou déclaré dans l'année qui suit. D'une porte qui frotte à une fissure dans l'enduit. Relativement simple.
Garantie de bon fonctionnement (biennale), 2 ans. Couvre les éléments d'équipement dissociables, c'est-à-dire ceux qui peuvent être enlevés sans dégrader le gros oeuvre : radiateurs, volets roulants électriques, chauffe-eau. Deux ans à compter de la réception.
Garantie décennale, 10 ans. La plus sérieuse. Les désordres affectant la solidité de l'ouvrage et tout ce qui le rend impropre à sa destination. À compter de la date de réception, quel que soit le propriétaire actuel du bien.
Le critère légal comporte deux volets, dont l'un suffit à déclencher la garantie :
En pratique, cela inclut : les fissures importantes dans les éléments porteurs, les infiltrations de toiture entraînant une insalubrité, les tassements différentiels, les défauts d'étanchéité des murs enterrés, et les ponts thermiques graves rendant le logement impossible à chauffer correctement. Les défaillances de VMC peuvent également être couvertes, mais uniquement lorsqu'elles entraînent une condensation chronique, des moisissures ou une insalubrité suffisamment sérieuse pour constituer une impropriété à destination. Les assureurs contestent régulièrement cette catégorie, et les tribunaux exigent souvent une expertise judiciaire pour confirmer que le seuil est atteint. Documentez tout dès le départ.
Ce qui n'est pas couvert : les désordres purement esthétiques, les imperfections mineures, les équipements dissociables (c'est le domaine de la biennale), et tout ce qui résulte d'une utilisation anormale ou de modifications apportées par le propriétaire après la réception.
C'est le mécanisme qui rend la DO réellement utile, et l'argument le plus concret contre la tentation de s'en passer.
Imaginons qu'une infiltration de toiture apparaisse trois ans après la réception. Dégâts au plafond, moisissures qui se développent.
Avec une DO : le maître d'ouvrage déclare le sinistre à son assureur DO. Celui-ci dispose de 60 jours pour se positionner, de 90 jours pour formuler une offre d'indemnisation, et de 15 jours pour régler après acceptation. Les réparations sont financées rapidement, sans attendre que les responsabilités soient établies. L'assureur DO se retourne ensuite contre l'assureur décennal de l'entreprise par subrogation, en se substituant juridiquement au maître d'ouvrage pour mener cette action à sa place.
Sans DO : le maître d'ouvrage s'adresse directement à l'assureur décennal de l'entrepreneur. Aucun délai légal ne s'impose à cet assureur pour répondre. Il peut prendre des mois. Il peut temporiser. Le maître d'ouvrage ne dispose d'aucun mécanisme accéléré et d'aucune subrogation jouant en sa faveur.
Les délais légaux applicables à la DO sont fixés par l'article L.242-1 du Code des assurances :
Le non-respect de ces délais ouvre droit à des intérêts légaux à compter de la mise en demeure formelle.
La décennale ne prévoit aucun délai légal de réponse. Aucun. Contrairement au cadre strict 60/90/15 jours de la DO, un assureur décennal peut prendre des mois pour répondre à une déclaration de sinistre sans encourir la moindre sanction. Un propriétaire sans DO peut se retrouver à attendre indéfiniment, sans aucun levier légal pour forcer une réponse.
Au-delà de la question des délais, les assureurs disposent de plusieurs lignes de défense auxquelles ils ont tendance à recourir.
L'argument du périmètre d'activité. Si le dommage sort du cadre de l'activité déclarée par l'entrepreneur lors de la souscription de sa police, l'assureur refuse. Un maçon qui a réalisé des travaux de couverture ? Si la couverture ne figurait pas dans son activité déclarée, ces travaux ne sont pas couverts.
L'argument du dommage esthétique. Tout désordre pouvant être qualifié de purement cosmétique plutôt que structurel est écarté du champ de garantie. C'est là que la notion d'impropriété à destination prend toute son importance. Si vous pouvez démontrer que le logement n'est plus adapté à un usage normal, et pas seulement visuellement imparfait, le refus devient beaucoup plus difficile à maintenir.
L'argument des modifications. Des travaux réalisés sur le bâtiment après la réception, en particulier ceux touchant des éléments structurels, peuvent annuler la garantie sur les zones concernées. Un propriétaire qui a fait ouvrir un mur porteur sans bureau d'études après la réception offre à l'assureur une porte de sortie solide.
Le piège de la prescription. Le désordre doit atteindre le seuil de gravité requis dans la fenêtre de dix ans. Il ne suffit pas qu'une mauvaise fondation ait été posée. Le dommage doit s'être manifesté au degré requis avant l'expiration du délai. Les microfissures peuvent être refusées tant qu'un expert n'a pas confirmé leur caractère évolutif vers un risque structurel.
L'argument du retard de déclaration. Un délai trop long entre la découverte du sinistre et sa déclaration peut être utilisé pour justifier un refus. Une déclaration rapide par LRAR, documentée par des photos et si possible un constat d'huissier, est la démarche à privilégier.
Ne pas disposer d'une décennale à l'ouverture d'un chantier est une infraction pénale.
En droit actuel, l'article L.243-3 du Code des assurances prévoit 75 000 euros d'amende et six mois d'emprisonnement, ou l'une des deux peines, pour les professionnels exerçant sans la couverture requise.
Pour la DO : un particulier qui construit pour son usage personnel ou celui de sa famille directe ne s'expose à aucune sanction pénale en cas d'absence de DO en droit actuel. Mais il supporte seul la charge de tout sinistre, sans mécanisme d'indemnisation rapide et sans subrogation jouant en sa faveur.
Des recours existent, mais aucun n'est rapide.
Adressez une mise en demeure par LRAR en citant les articles précis que l'assureur ne respecte pas. Si l'assureur DO a manqué aux délais de 60/90 jours, les intérêts légaux courent à compter de la date de la mise en demeure formelle.
Le tribunal judiciaire est la juridiction compétente pour les litiges de la construction. Une expertise judiciaire, désignée par le tribunal, est souvent nécessaire pour établir le caractère du désordre.
Pour une action directe contre un assureur, l'article 124-3 du Code des assurances ouvre au tiers lésé un droit d'action directe contre l'assureur du responsable.
Si un entrepreneur se voit refuser toute couverture décennale, le Bureau Central de Tarification (BCT) peut être saisi pour fixer des conditions de tarification obligatoires. Les assureurs ne peuvent légalement pas laisser un professionnel qualifié sans possibilité de s'assurer. À noter que la procédure BCT peut prendre plusieurs mois et ne constitue pas une solution d'urgence.
Ce guide explique le fonctionnement du système. Il ne remplace pas un conseil professionnel. Consultez un avocat spécialisé en droit de la construction si :
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